张峰律师网

2018年10月10日凤凰网房产讲座讲稿

2018年10月10日凤凰网房产讲座讲稿

编者按：2018年10月10日，受凤凰网房产频道邀请，进行了房产法律知识讲座直播，现将讲座稿件发布，供各位网友参考，准备仓促，错误之处在所难免，望各位网友批评指正。同时，也可以扫描图片中的二维码收看当时的直播视频。

各位凤凰网的网友，大家上午好：                                           

今天有幸借助凤凰网这个平台，跟大家一起探讨几个关于房产的法律问题，房产作为我们日常生活中的无可争议的大件商品，时刻牵动着我们的神经。那么随着房价的起起落落，以及日常生活中围绕着房产所发生的各种问题比如离婚、遗产分割等等，所以涉及房产的法律规定也备受关注。今天，我们就以下关于房产的几个法律问题同各位网友展开一个探讨。

一是五证不全的房屋买了以后，交房遥遥无期的问题。

二是延迟交房产生的赔偿问题。

三是夫妻离婚所产生的房产分割问题。

四是二手房买卖时，买方交付定金后，卖方单方面想终止买卖的怎么办？另一个是买方交付定金以后，无力购买想终止交易怎么办？

首先说第一个问题。五证不全的房屋买了以后，交房遥遥无期的问题。首先说五证是哪五证，五证一般指的是房地产开发销售过程中开发商需要办理的五个证件，分别是《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。这五个证中最为我们所熟知的是预售许可证。预售证是开发商办理下来的最后一个证，一般来说，开发商办理下来了预售证，前面的四个证肯定就有了，这个不用怀疑。那么我们都知道预售证非常重要。那么预售证在房屋买卖过程中的法律意义有哪些呢。

首先：有了预售证，就意味着开发商可以光明正大的对外销售房产了。这个大家都知道，不需要多讲。

其次：但是我们都知道开发商很多时侯没有预售证之前，也偷偷的往外卖房子。这个时侯开发商不敢同业主签订正式的商品房买卖合同。一般都变换一种方式，签个〈委托建房协议〉〈房屋认购协议〉等等。但不管叫什么名字，这类的协议一般都参考商品房买卖合同的格式，上面权利义务写的都比较清楚。那么，如果发生纠纷，这些协议都具备〈商品房买卖合同〉的条款，会被认定为〈商品房买卖合同。那么同时，由于开发商没有预售证，根据法律规定，这些〈协议〉都是无效协议。在法律上是不被认可的，这些协议无法保护我们广大业主的利益。

第三：预售证还有一个意义就是，有了预售证之后，购买该房产的业主，将该房产又再次出售的，合同是有效的。这个时侯就是说虽然业主还没有取得不动产权属证书，即房产证，但该房产是五证齐全的，他将这个房子作为二手房卖掉，合同是有效的。否则，如果没有预售证，对外签订的二手房买卖合同也是无效的。

以上讲的是预售证的法律意义，那么回过头来讲我们开篇的这个问题。就是说买了五证不全的房子，开发商迟迟不能交房怎么办。这种情况在现实生活中也是屡见不鲜，有很多业主交了大笔的首付款甚至是全款，但由于开发商实力、开发建设过程中证件不全等诸多原因，开发商迟迟未能将房屋建起来，交不了房。这种情况下，由于开发商五证不全，没有预售证，就像刚才所说的，业主同开发商签订的房屋买卖协议（委托建房协议）（房屋认购协议）等等，均是无效协议，无效合同。根据〈中华人民共和国合同法〉第五十八条的规定，　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。这个时侯业主可以起诉开发商，要求确认同开发商签订的合同无效，同时要求开发商返还房款。

当然，有的业主可能会说，当初买房时便宜，现在房价涨了不少，要求开发商退钱就吃亏了。那么这种情况下，也不不一定就是说我们一定要去起诉开发商，可以根据实际情况，比如楼盘虽然没有预售证，但已经建设完成，离取得预售证，交房一步之遥了，或者我们信任这个开发商，这个开发商比较有实力。可以选择等待或观望一段时间。这是一个个人选择的问题。业主根据自己遇到的不同情况自己选择。

接下来讲第二个问题。就是延迟交房的赔偿问题。开发商延迟交房，我们可以依据合同的约定向其主张违约金，这个前提是业主同开发商签订了有效的〈商品房买卖协议〉，双方在商品房买卖协议中对延迟交房违约金有约定的，按照双方的约定，由开发商根据合同的约定，向业主支付违约金。

我手里现在就有一份商品房买卖合同，这个合同就是我们石家庄市房管部门制订的专门的范本，该合同的条款都是由相关部门制定好的，能够较好的维护我们业主的权益，但是我在这里着重提示各位网友的是，将来我们要签订合同的时侯，开发商还会在后面附一些补充条款，这个补充条款是开发商根据自己的一些情况自己制订的，里面可能会存在排除开发商责任，加重业主责任或侵害业主责任的情形，这个要着重注意。

回过头来讲违约金的问题，这个合同里就将延迟交房违约金条款写到了补充条款里，他这里面规定了开发商延迟交房后，业主还要给他一个30天的宽限期，实际上就是又给了自己推迟交房30天的一个自由，然后在30天后，每天按交房款的万分之一向业主付违约金。那么这个补充条款我们讲也是有效的，将来发生延迟交房后，要依据这个合同约定来要求违约金。

第三个问题。夫妻离婚后的房产分割问题。

这个问题我首先强调一点。夫妻离婚时，能够协商一致的，根据双方达成的离婚协议进行分割。如果双方能够协商，达成一致，不必考虑法律是如何规定的。法律的规定，是在双方无法达成一致的情况下，依照法律的规定再来进行分割。那么接下来我们讲法律规定。

首先：如果房产是夫妻婚后，用夫妻共同财产购买的。属于夫妻共同财产，平均分割，也就是一人一半。这个是原则性规定。

其次：如果房产是夫或妻一方婚前全款购买的，那么属于一方婚前财产，依照法律，该房产是一方财产，离婚是不进行分割。

第三：如果房产是由父母出钱买的，该如何分割呢？根据〈婚姻法解释三〉第七条的规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

第四：如果房产是夫妻一方婚前付首付款买的，婚后双方共同还贷。这种情况如何分割呢？

根据〈婚姻法解释三〉第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。前半部分很好理解，就是说这种情况下，房子还是判给产权登记一方。贷款仍由其个人负责偿还。后半部分怎么理解呢。比如说，一个人婚前支付首付50万，并贷款了50万购买了一套房子，后来结婚，婚姻关系存续期间，还贷10万。这个时侯，还贷的这十万，由取得房子的一方对另一方进行补偿，也就是五万，因为还贷是用夫妻共同财产还的，需要由取得房子的一方补偿给另一方。并且还贷的支付的款项相对应的财产增值部分。也要补偿，比如房子原先买是100万买的。现在房价涨到了200万，那么增值了一倍。那么还贷部分，5万，对应增值，也是5万。取得产权一方一共要补偿对方10万元。

第四个问题。二手房买卖时，买方交付定金后，卖方单方面想终止买卖的怎么办？另一个是买方交付定金以后，无力购买想终止交易怎么办？

先说第一个问题。由于房价上涨，卖方违约的现象非常常见，今年以来这类案例少多了，尤其以2016年17年两年，卖方违约随着房价的疯狂上涨也呈井喷式增长。那么卖方收了定金了，不想卖房了，买方怎么办。这个时侯首先买方可以同卖方协商，一般来讲，房产买卖都有中介在其中居间，可以由中介居中协调，尽量促成交易。那么如果卖方实在不愿意卖了，是不是买方就一定买不成了呢。我个人认为，不是这样的，这种情况下，买方可以向人民法院或合同中约定的仲裁机构申请仲裁，通过法律途径来维护自己的合法权益。那么，在诉讼或仲裁时，买方对于如何主张自己的权益是有 选择权的。买方可以选择要求卖方继续履行合同。也就是说我就是想买这个房子。买方也可以选择要求依照合同约定，解除合同，要求对方承担违约金。如果违约金不能弥补自己损失的，可以要求适当增加违约金。

那么，买方交付定金后，无力购买的，也是一样的。卖方也可以依据合同约定，要求追究买方的违约责任。

以上就是我们今天所讲的四个方面的问题，关于房产方面的问题还有很多，今天不能一一讲述，将来有时间我们继续探讨。