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二手房买卖合同中房屋差价的损失如何赔偿？

    损害赔偿是一个在二手商品房买卖纠纷中常见的问题，一般发生在合同履行中的违约产生的赔偿责任与合同被撤销或被宣告无效后产生的缔约过失责任。这一问题与二手房交易中的其他问题交织并存，在一房多卖，连环买卖、阴阳合同、共有房屋、无证售房、中介问题、承租人优先权等纠纷中均有可能出现。二手房交易损害赔偿诸问题中，由于近年来房价波动较大，房屋差价损失就成为司法实践中的一个焦点问题。

    关于房屋差价损失赔偿的问题，司法实践中存在不同观点：

    第一种观点认为，缔约过失责任中的信赖利益与违约责任中的可得利益的关系。有人认为，二者不同，前者仅包括缔约过程中所付出的费用，后者则包括如履行合同可获得的利益；有人认为，二者没有太大区别，尤其是在房屋差价赔偿问题上二者一致；有人认为，二者法律关系与请求权基础不同，但在个案处理上可能出现相同的赔偿范围。

    第二种观点认为，存在约定违约赔偿计算标准情况下的赔偿计算方法。有人认为，应当严格按照合同约定的计算方法进行计算；有人认为，如果该约定实际上是违约金，则适用违约金酌减规则；有人认为，如果该约定计算出的数额不足以抵偿实际损失时，当事人还可以主张损失赔偿。

    第三种观点认为，关于房屋差价损失性质的认识。有人认为，房屋差价损失是可得利益损失，典型表现为一房二卖的情况下，后合同与前合同之间的差价。有人认为，房屋差价损失是实际损失，是指房价上涨时另购同等条件房屋需多付出的价款，或者房价下跌时另售房屋少获得的价款。

    笔者认为，针对二手房买卖纠纷中房屋差价损失赔偿的问题，应坚持以下处理原则，一是坚持打击卖房人的非法投机行为，坚决打击不诚实信用，违背契约精神的行为；二是切实保护买房人合法守约利益的原则。

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