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设定抵押权的房屋买卖合同如何履行？

    签订房屋买卖合同后，出卖人没有取得抵押权人（银行）同意，也没有向抵押权人清偿债务消灭抵押权的，依据建设部《房屋登记办法》（建设部令第168号）第34条的规定，房屋管理机关不能为买受人办理房屋所有权转移登记手续，买卖合同无法继续履行属于合同履行不能，合同目的无法实现，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任。

    如果买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，则法院应当向买受人释明，告知其变更诉讼请求，经释明后买受人坚持不变更的，应驳回其诉讼请求。如果买受人依据物权法的规定行使涤除权，法院应予准许，并判决买受人直接代出卖人向抵押权人清偿债务消灭抵押权，再将该部分款项从未付购房款中予以扣除，待抵押权消灭后再为买受人办理房屋转移登记手续。

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