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以明显不合理低价转让房产，债权人可以行使撤销权

    案例：2015年8月，甲向乙借款40万元用于商业经营，约定同年10月归还。借款到期时，乙要求甲归还借款，甲向乙表示没有能力偿还。于是乙起诉到法院，要求法院判决甲归还借款及利息。法院经审理，判决甲在判决生效后10日内偿还乙的借款及利息。甲逾期没有执行法院判决，乙申请法院强制执行。法院执行局确认甲暂无财产可供执行并裁定终结执行。2016年11月，乙了解到甲在2015年9月曾与其姐姐丙签订房屋买卖合同一份，约定将甲的一套房屋卖给丙，总价款25万元，且已办理过户登记。经评估，涉案房屋在发生上述房产转让时的价格为70万元。乙认为甲低价转让房屋对其债权造成的损害，于是提起诉讼，请求撤销甲将涉案房屋出售给丙的行为。

    法院经审理认为，甲在尚未偿还乙债务的情况下，将自己的房屋转让给丙，涉案房屋在甲转让时的评估价为70万元，该价格应视为交易时交易地的市场交易价。而甲将涉案房屋出售给丙的交易价格仅为25万元，应属明显不合理的低价。甲在明知对乙的债务尚未清偿的情况下，仍将其名下的房屋以不合理的低价转让给丙，该行为导致乙的债权无法实现，对债权人乙造成损害。丙以明显不合理的低价受让讼争房屋，对乙的债权造成损害。根据《中华人民共和国合同法》的规定，法院依法判决，撤销甲与丙的房屋买卖合同。

    分析：《中华人民共和国合同法》第七十四条：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”

    债务人转让财产的行为如果是有偿行为，且是以适当的对价转让的，债务人的积极财产将不因转让行为而减少。在此情况下，债务人的行为不构成诈害行为，即并未损害债权人的债权，无撤销权适用的余地。但如果债务人是以明显不合理的低价转让财产，其性质就发生了变化：因转让财产与其对价明显不具有相当性，导致债务人积极财产明显减少，陷于支付不能的状态，且对该明显不合理的低价及其导致支付不能的事实债务人及受益人在主观上均能够意识到，该转让行为就构成诈害行为，债权人可以行使撤销权。

    那么，如何理解“明显不合理的低价”呢，根据合同法司法解释（二）第十九条的规定，“债务人逾期未偿还债务，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。本案中，涉案房屋在转让时估价为70万元，而甲出售仍为25万元。应属明显不合理的低价。

    法条：中华人民共和国合同法》第七十四条：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”

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