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二手房的价格是如何评估出来的？

    案例：刘某2016年5月通过中介公司买了一套总价为90万元的二手房，签订合同后，办理贷款期间，随着下半年房价上涨，房主钟某开始违约，先说房子要加价，再后来干脆拒绝履行合同，房子不卖了。刘某无奈，只得向法院起诉，要求追究钟某的违约责任，并赔偿因房子价格上涨而产生的房屋差价损失，那么此时就需要对房屋的价格进行评估，那么房屋的价格是如何评估出来的呢？

    律师解答：近两年，由于国家政策利好，沉寂多时的二手房市场又重新火爆了起来，随之而来的房产纠纷也逐渐增多，很多案件中就需要对房屋价格进行评估。二手房价格评估既是一个市场化行为，又是一个非常专业化的房产研究行为，其中涉及的因素有很多，过程也很复杂，也是目前房产交易双方都非常关心的问题。

    目前，房地产评估机构对二手房进行评估有如下几种方法，即市场比较法、收益法、成本法等。大多数评估机构在有条件的情况下选用市场比较法。同时，二手房价格评估既要考虑到市场供求关系，也要考虑相关因素的影响。

    二手房的价格评估要考虑以下因素：（1）区域和地段。二手房与新房一样，价格起着决定性的作用，市中心、经济和交通相对比较发达的区域，房屋的需求量大，价格也就相对较高，而这些区域的二手房价格也同样较高。（2）房屋使用年限以及成新度。修建年代越近的房屋，配套设施齐全、管理到位的小区，价格也就越高。（3）房屋所处小区的自身配置及周边配套设施。如邻近医院、超市，或小区处于某重点中学片区内等因素。（4）房屋内部装修程度。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但对于房屋的出售时间还是有一定影响的。

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