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二手房交易中违约方应当赔偿房屋差价损失吗？

二手房交易中违约方应当赔偿房屋差价损失吗？

    2015年11月，杨某通过房屋中介与曲某签订房屋买卖合同，约定杨某购买曲某名下的一套商品房，此房建筑面积89平方米，成交价款80万元。因未确定贷款数额和申请时间，双方对于房屋交付及办理所有权转移登记的时间未做约定，但约定于2016年3月前履行完毕，否则合同终止。签约当日，杨某向曲某支付定金2万元。

    签订合同后，三方定于2015年12月份由杨某支付20万元，用于偿还曲某的房屋的剩余银行贷款，但曲某未到场，并且无法打通电话。后杨某与中介公司多次联系曲某，要求其办理房屋的解押与过户手续，曲某不予配合。后杨某起诉曲某到法院，要求解除合同、退还定金10万元，并赔偿因房价上涨造成的损失35万元。在审理过程中，经法院委托某房地产评估机构对诉争房屋进行评估，诉争房屋现价值为115万元。

    法院经审理认为：杨某与曲某双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。因合同在约定的期限内未履行完毕，故合同已于2016年3月终止。因被告曲某在合同约定的期限内拒绝履行合同，致使合同超过有效期无法继续履行，构成违约。法院判决曲某返还杨某定金10万元并赔偿损失35万元。

    法律分析：由于近年来房价波动较大，房屋差价损失就成为二手商品房交易损害赔偿中的一个焦点问题。大多数二手房买卖纠纷损害赔偿案件都是因为卖方恶意违约造成。

    房子是大多数中国人安身立命的之所，在房价高企的今天，大部分买房人倾其全家积蓄买房，一旦卖房人恶意违约就会使买受人遭受莫大的伤害，而且由于房价快速上涨，买房人也不可能再以同样的价格购买同样地段同等条件的住房。因为房价上涨，房屋差价就是由于卖方违约导致合同解除时的房屋价值与签订房屋买卖合同的房屋价格之间存在的差额，属于卖房人违约使买房人遭受的经济损失。这种经济损失是违约行为造成的实际损失，应当由卖房人进行赔偿。买房人向卖房人主张因其违约行为造成的经济损失的，人民法院应予支持。

    关于房屋涨跌损失的确定，如双主对房屋差价有约定或事后达成一致的，应尊重当事人的意思自治，从其约定；双方不能协商确定的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。