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买卖房屋没有登记过户，买卖合同仍然有效

    案例：2012年11月2日，甲、乙双方签订一份房屋买卖合同，甲购买乙所有的一套商品房，总价款72万元，定金5万元。并约定在11月15日前双方房款两清，违约方按房价的20%支付违约金给对方。11月8日，甲通知乙一起去银行办理交纳房款事宜，乙却反悔，不同意把房子卖给甲。于是，甲将乙起诉到法院。

    原告甲认为，他与乙签订的房屋买卖合同是合法有效的，乙应按合同约定履行义务。此时乙拒绝履行合同，已经违约，应按合同约定向自己双倍返还定金，共计10万元，并按照总价款72万元的20%支付违约金14。4万元。乙辩解称涉诉房屋与该地段相似房屋价格相比较，该房屋的价格远远超过人民币72万元，乙虽然在房屋买卖合同上签名，但甲未签名，因此该合同只是收取定金的凭据，而不是房屋买卖的书面合同，且双方没有到房产部门办理过户登记手续，是无效的合同，因此乙只同意返还定金人民币5万元。

    法院经审理认为，乙将自有的一套商品房出卖给甲，并收取甲交纳的证约定金5万元，虽然甲没有在房屋买卖合同上签名，但甲始终承认该合同，该合同是双方真实的意思表示，是合法有效的。虽然二者之间的房屋买卖未办理产权过户登记手续，但并不影响该合同的成立。后乙提出反悔，拒绝出卖该房屋，构成违约，应当承担违约的民事责任。据此判决：乙应返还给原告定金5万元和偿付给甲违约金14。4万元。

    法律分析：本案中主要涉及房屋买卖合同的效力与不动产登记之间的关系。不动产登记是指不动产物权事项，在国家职能部门登记备案，使社会公众得知其权利状态的行为。不动产登记是国家强化对不动产的管理，确认不动产诉讼归属重要的根据。但是不动产登记并不意味着未经过户登记，房屋买卖合同便无效。事实上，不动产登记是物权行为，而签订房屋买卖合同则是债权行为，登记只能对不动产物权效力发生影响，不能对房屋买卖合同的效力发生影响，当事人依据合同，办理了不动产物权登记，才能取得不动产物权。物权转移行为与签订合同的债权行为是各自独立的。本案中甲虽然没有在合同上签名，但是始终承认该合同，且合同中甲乙双方就合同的标的、价款、履行时间和违约责任作出明确的约定，因此双方之间的房屋买卖关系是成立的。乙应当继续履行该合同，协助甲办理过户登记。乙拒绝履行合同，应当承担相应的违约责任。

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