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房屋买卖常见问题解答

 

 

 

    问：在什么情况下，房地产买卖合同无效？

    答：违反法律、法规的房地产买卖合同无效。无效的房地产买卖合同，从订立时起就不具有法律的约束力。房地产买卖合同被确认为无效后，当事人一方有过错的，应当赔偿对方因此遭受的损失。当事人双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。

 

    问：房产证延迟拿到，请问如何维权？

    答：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：

由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

 

    问：二手房买卖中，面积发生误差怎么办？

    答：除非你们在合同中有明确的约定：“该房屋按照具体面积计价，出现面积误差参照新商品房买卖面积误差解决方式解决。”否则你不能要求退还面积差价款。二手房买卖中影响二手房定价的因素很多，比如房屋环境因素、房屋质量因素、房屋年代因素，甚至包括房屋装修因素、房屋物业管理质量因素、房屋附属家具电器因素等，其影响价位的因素比新商品房买卖要多得多。而且，二手房买卖合同中，也没有约定“房屋的单价或是房屋面积以房产证为准”等内容，所以一般认定双方之间的房屋买卖是按套计价

    根据目前的二手房交易习惯，二手房买卖双方一般都会亲自到实地看房。买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况都非常清楚。所以一般情况下，二手房都是按套计价，并非按每平米单价出售，因此不存在补交面积差价款的问题。当然，如前所述，如果在合同中明确约定“该房屋按每平米单价计算”的除外。

 

    问：物业服务不到位可以起诉吗？

    答：可以起诉。根据最新司法解释，只要物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护等义务，业主就有权起诉要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    问：承租期间房子被出售，新房主却不同意出租怎么办？

    答：依照我国合同法的规定，买卖不破租赁，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，这是债权优先物权的表现。所以，你有权利要求新房主继续将房屋出租给你。

 

    问：买房先公证，等产权证下来再过户，这样安全吗？

    答：只公证不过户对买房人来说存在巨大风险。因为在我国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受质疑。买房不是一件小事，动辄就是几十万，所以提醒消费者，对于没有房产证的房子，一定要多加小心，目前还没有一种合适的办法处理这种交易，保证双方的利益都不受到损失。

 

    问：什么是“独家委托”?

    答：指业主将自己的房产委托给中介公司代理销售,中介公司以业主的委托条件销售该房产。而房主在约定的期限内不能自行出售该房产或委托其他中介公司和个人来作该房产的代理出售行为。

 

    问：转让项目需符合哪些条件？

    答：属于房地产开发项目的在建工程的转让需符合下列条件：

   （一）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；

   （二）取得建筑许可证和开工许可证；

   （三）除付清地价款外，投入开发建设的资金已达到工程款预算投资总额的25%以上，并经注册会计师验资；

   （四）土地使用权未抵押、查封。

 

    问：交易过程没有土地证有关系吗？

    答：没有关系，可公证，但按若按揭贷款，得减去土地价格，具体按揭成数，各大银行都不同，一般：

   （1）商品房可贷房屋评估价格（不包括土地价格）的70%；

   （2）划拨的则为50%。

 

    问：我可以申请暂停供暖吗？

    答：可以。物业法有规定：“物业管理区域实行整体供热的，部分业主要求停止供热并以此为由拒绝交纳供热费，不予支持。”反之，分户供热的是可以报停的。

 

    问：通过中介购房什么时候付中介费？

    答：：要看您与中介公司的合同中约定何时支付中介费用，要依约办理，否则可能会违约。应该先和买家签订合同。然后在银行办理转按揭手续。原则上应该在房产证取得后转让。

 

    问：什么人能申请补充住房公积金贷款？

    答：只要借款申请人在申请贷款前六个月正常连续缴存住房公积金（包括时间和金额）即可取得住房公积金贷款资格，在申请住房公积金贷款时同时可以申请补充住房公积金贷款。

 

    问：婚前房屋婚后出租收益属于共有吗？

    答：按照我国《婚姻法》及司法解释，婚前一方个人的财产，无论夫妻共同生活过多少年，都不会转为夫妻共同财产，婚前张先生取得房产证的房屋为其个人财产，而房屋婚后出租的收益，属于夫妻共有财产。

 

    问：商铺转租房主能解除合同吗？

    答：房主无权解除合同。依照法律规定，房主知道承租人将房屋转租，六个月内未提出异议，以后再以承租人未经房主同意转租为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持

    问：工业用地是否更改造为居住地或商业用地？

    答：根据国家有关规定，目前工业用地转化为商业用地主要有三个途径：

    一是必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准；

    二是如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖；

    三是通常的做法，可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。

 

    问：对集体土地使用权有哪些规定？

    答：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

 

    问：产权证写错应该怎么办？

    答：个人须提交身份证明材料，购房合同、补充协议、物业承诺书等文件。房主名字错误，可凭购房合同和身份证到发证机关办理更正手续即可。

 

    问：对合作建房有哪些规定？

   答：对一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在2001年8月6日后，房地产管理部门不再审批合作建房。对已交清地价款的出地方，出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。

    问：如何了解地价是否交清？

    答：对已办理房地产登记手续，并领取《房地产证》的，说明地价已经交清；

对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。

 

    问：不同的城市购买属于二套房吗 ？

    答：二套房是以家庭为单位认定的，即您或家人名下已有房产，无论在何地再买仍属第二套房。

 

    问：房产合同中的不可抗力指的是什么？

    答：不可抗力是一种人们不能预见、不可避免、不能克服的自然、社会现象客观情况。社会现象则包括但不限于战争、市政工程建设和其它政府政策。

    国家原因也应当具备三个条件：

   （１）不可预见性；

   （２）不可避免并不能克服；

   （３）原因的国家性，即产生这一事件的原因来自国家依法行使行政或司法权力，而不是由于当事人过错、第三人过错或自然现象。?综上，属不可抗力，可行使抗辩权。

    很多开发商延期交房将原因归咎于不可抗力，但广大业主一定要了解延期交房的具体原因是什么，如果不是因为战争、疫情、国家政权更迭、自然灾害等都不属于不可抗力。

    问：如何验房，需要哪些工具

    答：验房必备工具：

    1、小榔头：拿小榔头轻轻敲击已经初步粉刷的墙壁，如果听到沉闷的碰击声，则说明质量没有多大问题。

    2、手电：用手电看墙壁是否平直，有没有凸出或者凹陷的部分。用手电抵住墙壁底部，往上照去，出现阴影的部分就是有问题的地方。

    3、纸片：检测在厨房、卫生间预留的排气通道是否正常。用火点燃纸片到冒烟，放在烟道口下方十公分左右，如果烟上升到烟道口立即拐弯吸走，那么就证明排气通道没有问题。

   4、卷尺：测量顶梁、窗框、卫生间高差、层高和房屋面积。

   5、电笔：主要用来检查插座；如果没有电笔，也可用有指示灯的插排。

   6、软管：测量地面的平整度。将注满水的软管两端分别置于地面两侧靠墙处，待软管内的水静止后，用尺测量两端高度；如果两端高度差超过0.5cm，则地面需要进行平整。

   7、乒乓球：测量卫生间地面的坡度。按规定，卫生间地面一定要有坡度，朝向地漏位置。将乒乓球放在卫生间门口及墙体底部，轻推一下，

 

    问：办理赠与公证应提供的证明材料？

    答：（1）赠与人和受赠人的身份证、户口本，以及赠与人的婚姻状况证明；

   （2）赠与财产为共同财产的，由共有人作为共同赠与人亲自到公证处申请办理，或签署同意赠与声明书；

   （3）赠与财产的权利凭证，如房地产证，存款凭证，股票等；

   （4）赠与合同；

   （5）赠与合同中，如有关于赠与人与受赠人亲属关系的表述，应提供相应亲属关系证明；

   （6）公证员认为应当提供的其他证明材料。

 

    问：办理遗嘱、遗赠公证应当提供的资料？

    答（1）遗嘱人的身份证、受益人的身份证影印件，以及遗嘱人婚姻状况证明，遗嘱人未婚的，在公证员面前发表未婚声明；

   （2）遗嘱所处分的财产凭证，如房地产证，存款凭证、股票等；

   （3）草拟遗嘱，遗嘱必须由立遗嘱人亲笔书写，如本人书写有困难的，可由公证员代书、立遗嘱人在上面签名或盖章，并捺指印；

   （4）立遗嘱人死亡以后，受益人应带遗嘱到公证处办理遗嘱继承公证；

   （5）公证员认为应当提供的其他证明材料。

 

    问：已购公房与其他产权在交易时有什么不同？

    答：产权性质主要分为私产平房、已购公房、经济适用房、商品房。主要区别就是土地的由来。

已购公房和经济适用房的土地是国家无偿划拨的，商品房的土地是国家有偿出让给开发商的。因此，在再次交易时，已购公房和经济适用房需要交纳土地出让金，商品房的再次交易时无须交纳土地出让金。

 

    问：在交付商品房时与样板房不一致该如何处理？

    答：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，不一致的，按合同违约处理。

 

    问：认购协议存在不公平条款如何处理？

    答：违约条款悬殊过大，你可以要求开发商按公平的原则适当调整修改，但是这样条款并不违法。

 

    问：土地征用的审批权在县级吗？

    答：土地使用的审批权在省级人民政府或国务院，县政府无最终批准。至于由省还是国务院批，视土地性质和面积而定。

    问：收取物业费是否有时间规定？

    答：开发商无权提出此要求。但如果是开发商请的物业公司，则存在以下情况：如果业主公约有约定，按照业主公约履行；如果没有约定，则物业公司的要求是要约，您可以不接受，双方通过协商解决。即将出台的北京市物业管理实施办法规定，物业预收费最多不超过1年。

    问：我原来以我的名字买了一套房子，贷款已经还完。现在我又按揭了一套，名字还是我的，那么我的契税是按1.5%还是3%的呢？

    答：契税按1.5%计算。契税税率是以购买的单套房屋的建筑面积为依据的，不是以购房累计建筑面积为依据的。

    问：开发商买一楼送私家花园的做法是否合法？

    答：根据我国法律的相关规定，小区绿地一般情况下是属于业主共有的，开发商无权单独卖给一户业主。

    问：租住房屋修补的费用该由谁出？

    答：依照《合同法》第220条、第221条之规定出租房破损的维修费应该由房主承担。

    问：什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？

    答：凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发布其广告：

（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；

（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；

（三）违章建设的房屋；

（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；

（五）权属有争议的房屋；

（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。

    问：婚前一方买房是否可以婚后共同贷款？

    答：房屋产权属于他个人，假如你帮他还款了只能享有对他的债权。婚前财产结婚后仍属于个人财产。婚前财产如果没有约定，是私有财产。婚后财产没有约定的，是公有财产。所以如果你不想一起还款，结婚后约定房子由他个人承担还贷就可。至于你的车和房，如果是婚前买的，那永远是你的私产。如果是婚后买，那在买之前要和他约定一下。

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