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如何认定二手房买卖中“阴阳合同”的效力？

如何认定二手房买卖中“阴阳合同”的效力？

    案例：

    2016年8月10日，张某和李某签订了房屋买卖协议一份，张某将其一处房产以68万元的价格出售给李某，并办理了房屋过户登记手续。后张某诉至法院，以协议明显违反公平、等价有偿原则，请求法院撤销。李某在举证期限内向法院提交了双方于2016年8月12日签订的二手房买卖合同，合同中约定的房屋成交价格是88万元。本案中出现了两份合同，张某对李某提交的合同没有异议，但认为这两份合同都没有履行，李某未支付任何购房款。庭审中张某始终坚持要对涉案房屋进行价格评估鉴定。法院经审理，判决驳回了张某的诉讼请求。

    法律分析：

    本案事实上是二手房买卖中存在的“阴阳合同”问题。所谓的“阴阳合同”是指买卖双方为了规避法律，对同一房屋的买卖签订两份或多份不同的合同。其中，当事人实际履行的合同具有隐蔽性，称为“阴合同”，为规避法律之用的合同具有公示性，称为“阳合同”。司法实践中，一般表现为签订不同的价格，一种约定房价高于实际价格，以此作为向银行申请按揭贷款的依据，从而多申请贷款，另一种是约定房价低于实际价格，以此作为办理房产过户登记的依据，从而减少税费。

    本案中，双方当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。张某作为出卖房屋的所有权人有权转让自己的房产，其与李某先后签订两份房屋买卖合同，其中8月12日的88万元的合同内容较为详实，且李某按该合同约定的价款进行了履行。10日的房屋买卖合同与12日的合同价格相差悬殊，并在房管部门备案登记。很明显，68万元成交价是双方办理产权证备案过程中产生的，其与88万元的合同之间的差价规避了国家税收政策，损害国家利益，因此，该合同约定的价款条款部分应为无效，依法不予保护。12日成交价88万元的合同更为真实、客观，应当是双方真实意思表示和双方实际履行的合同。

    综合对双方签订合同的履行情况及双方对合同价格变化的解释判断，而现张某撇开实际履行的合同，而片面以不能反映真实交易价格的合同价格作为显失公平的依据而要求撤销，缺乏事实和法律依据，法院对其诉讼请求应不予支持。