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二手房交易中卖方风险如何防控

二手房交易中卖方风险如何防控

随着又一波涨价潮的来临，各大城市先后出台房地产市场的限购限贷政策，很多地区的房产交易从卖方市场转为买方市场，买方要求降价的呼声越来越高，违约情形将逐渐增多。这对卖方来说极其不利。那么，在二手房交易过程中，卖房会有哪些风险？卖方该怎么避免这些风险的产生呢？

卖房子存在以下几点风险。一是房子挂牌后卖不出去，在限购限贷政策刚刚出台时，这种情况将尤为明显；二是买方压低价格，在限购限贷政策下，买方谈判的话语权加重，会借机压低房产交易价格；三是买方毁约，限购限贷政策出台后，买方之前签订合同中约定的首付比例需提高，贷款利率将增加，买方无力负担则会放弃购房；四是买方购房资格不够不能履行合约，交易终止；五是卖方自己不想卖房了，要面临赔偿巨额违约金；六是签订二手房交易合同后，买方去办理银行贷款审批时，由于个人因素（如征信不良等）银行审批不能通过；七是房子已过户，尾款拿不到。

那么，如何避免以上交易风险呢？

一、明确挂牌期限

卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除了要商定挂牌价格，还应该确定好好委托方式和中介挂牌的期限，从而避免房子一直卖不出去的风险。

此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但较后签约的肯定是他人，也就是中介人员倒房的情况，卖房人应该提前说明情况，如果不允许此类情况发生，需与中介进行明确的约定。

二、谨慎收取定金

二手房交易流程进行到议价过程的时候，中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求由自己保管定金，卖方对此要慎重。因为如果买方毁约卖方可以没收定金时，定金却在中介公司而中介公司不配合。

定金是买方为确保契约覆行，交付卖方的金钱，具有契约上的效力。卖方收下定金后，若买方反悔，则您有权没收定金；反之若卖方反悔，则必须双倍返还定金。所以，收取定金的时候一定要对定金比例进行把握，同时，根据法律规定，定金不得超过合同总标的额的百分之二十。

三、谨慎签约，预防问题

将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，并且在合同中写明；主动向买方说明房屋有无共有人，有无抵押，有无出租等情况，在合同中注明；交易流程必须与房款支付挂钩，确保在房屋过户前后拿到房款。

四、若买方采取按揭贷款形式支付尾款的，应向银行咨询买方的贷款审批能否通过

买方通过办理银行按揭贷款付尾款的，不能轻信中介或买方口头告知的银行审批已通过，应向当事银行查证买方的贷款审批是否确已通过，保证自己将来一定能够拿到银行的放款后，再到房管部门办理房产过户手续。

以上只是卖方在卖房的时候必须注意的事情。在实际的卖房过程中，遇到的事情远比以上讲到的要复杂，如果遇到不能解决的问题，应及时咨询律师，研究解决办法，最大限度的保障自己的合法权益。