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房价上涨卖方违约将房屋转卖，可起诉要求承担违约责任

    2016年4月，经某中介公司居间介绍，田小姐与王小姐签订了《二手房买卖居间协议》，约定田小姐将自己的房屋以100万元的价格出售给王小姐。王小姐在签订2日内付定金5万元，5日内支付首付款20万元，余款办理银行按揭。同时在合同中还约定，任何一方违约需按房屋总价的20%支付对方违约金。

    合同签订后，王小姐如约履行了支付定金及其他合同义务，但因房价上涨，田小姐在收受定金之后便毁约不卖，导致交易无法进行。无奈之下，王小姐诉至法院要求解除合同并赔偿违约金20万元。经法院庭审核实，房屋在王小姐起诉时被卖至第三人名下并已办理了过户。

    法院认为：原被告双方签订的《二手房买卖居间协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，被告违反约定已将涉案房屋出售给第三人，交易不能正常进行的原因全部在于被告，被告的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任，按约定应向原告支付房屋总价款20%的违约金，遂判决解除上述协议，被告支付违约金20万元。

    分析：

    《合同法》第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。买卖双方签订购房协议时，可以签订违约条款，如一旦违约，违约一方要支付对方房屋总价的20%作为违约金，这样违约条款一方面可以起到防止当事人随意毁约的作用，另一方面也可以作为一方坚持违约时对另一方损失的弥补。

    本案中，双方的协议是有效的，合同不能履行的原因在于被告，房屋已转卖给第三人，合同的目的已然无法实现，应当解除。被告应按约定支付违约金给原告，且合同中约定的违约金并没有明显过高，法院的判决是适当的。

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