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买卖农村宅基地房屋的效力

    买卖农村宅基地房屋的效力要分两种情况：一是本村村民之间相互买卖农村宅基地，根据《土地管理法》第62条第2款规定，农村宅基地房可以在本村村民之间买卖，所以本村村民之间相互买卖宅基地房的合同有效。二是村民与非本村村民以外的人尤其是城市居民购买农村宅基地房屋，根据《土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，因此村民与本村村民以外的人签订的买卖宅基地的协议是无效的。

    禁止城镇居民在农村购置宅基地主要基于以下几点考虑：第一，宅基地的所有权属于集体；第二，城镇居民在农村购置宅基地一般将导致农村土地的浪费；第三，宅基地是农民安身立命的保障，一旦农民进城打工无法在城市立足，就会造成农民流离失所，带来社会问题。所以我国《土地管理法》规定农村集体土地使用权不得出让、转让。也因此，一般城里人到农村买房都是无效的。

    当然，当前城镇居民购买农村宅基地，尤其是农村“小产权房”的越来越多，法院在具体处理此类案件时也会考虑该类案件的具体情况及历史原因，不能完全按照无效合同返还原物原款的规定严格执行，而应该按照公平、诚信原则，合理公平地分配房屋增值及拆迁取得的利益。